Недвижимость. Ипотека. Риски. Что делать?

Что это такое, ипотека, и с чем ее едят?

Давайте с вами, для начала, дадим определение ипотеки? Можно ли продать такую недвижимость? Какие риски для покупателя несёт ипотека? Давайте с вами рассмотрим более подробно? 

Ипотека, это денежные средства, полученные в банке, под залог недвижимости (ФЗ №102). Соответственно, для дальнейшего, ее приобретения. Тем самым, являясь гарантом того, что данные средства, будут возвращены банку.

Но, тем не менее, также, уже существующая квартира, может быть в ипотеке. Или владелец, к примеру, берёт кредит для ее ремонта или других целей. Соответственно, в обоих случаях сделка по продаже, невозможна. Для этого, необходимо письменное разрешение банка. И, на определенных условиях. К примеру, таких, как погашение, хотя бы, пятидесяти процентов, от суммы кредита, продавцом. А так же, банк, может потребовать, полной выплаты кредита. И, только после этого, правообладатель получает право, на реализацию данного объекта.

Какие, всё же, риски для покупателя при покупке ипотечной квартиры? Давайте, с вами, рассмотрим.

Но все же, при покупке такой недвижимости, покупателю необходимо. Во-первых, передавая денежную сумму, в качестве аванса (задатка) продавцу, для погашения им своей задолженности по ипотеке, существует риск. Что, если продавец, после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру? То, возврат аванса, а тем более, задатка, может растянуться на долгое время (месяцы, а то и годы).

А, во-вторых. Покупатель вносит аванс (задаток), за понравившуюся квартиру, продавцу. Тем самым, рассчитывая на одобрение ипотеки от своего банка. Но, банк не одобрил всю сумму, на которую рассчитывал покупатель. И тогда что? Соответственно, внесенный аванс (задаток), остаётся у продавца.

В третьих. Банк, например, может дать разрешение на продажу ипотечной недвижимости. Но, только, при определенных условиях. Например, таких как, выплата 60 % задолженности до сделки. Так же, банк вообще может отказать в продаже ипотечной квартиры,  и переоформлении ипотеки, на покупателя. 

Так же, банк может не отказать в продаже ипотечной квартиры. Но при этом, и не одобрить кредит покупателю.

И это ещё не всё. Сроки получения закладной из банка и снятия обременения в Росреестре, после погашения ипотеки, могут затянуться. Тогда, условия сделки могут стать уже не актуальными для покупателя.

И все же, какой,  основной риск для покупателя при покупке недвижимости?

Это передача продавцу значительной, денежной суммы, для погашения задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не гарантирована. Кроме условий авансового соглашения или предварительного договора купли-продажи.

Как же выгодно, приобрести такую недвижимость? Что, при этом происходит?

Во-первых, данное обременение, желательно, снять до сделки. Либо, оно перейдёт на нового собственника недвижимости. Но, в любом случае, сделка происходит только с письменного согласия банка, выдавшего кредитные средства на покупку.

А, во-вторых, ранее приобретенная в ипотеку, недвижимость, продаётся по цене, ниже рынка. Данное обременение, не считается рискованным, для покупателя. Соответственно, объект недвижимости, теоретически, можно считать юридически «чистым». И, досконально не изучать предысторию собственности. Так как, перед выдачей кредитных средств, объект проверялся банком. Но, тем не менее, не мешало бы узнать, не наложен ли арест на квартиру. А так же, не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. Так, как, сделка может быть аннулирована или признана недействительной.

Как приобрести недвижимость, обременённую ипотекой? Как исключить возможные риски?

Первое, что можно сделать. Это, осуществить одновременно, смену собственника (залогодателя). Соответственно, с единовременной выплатой залога. Что, в данном случае, произойдёт?

Здесь, обязательство, по выплате ипотеки, перейдёт от продавца к покупателю. Но, для этого, необходимо оформить, письменное согласие банка. Соответственно, покупатель вносит денежные средства на два счета. Или закладывает их в банковские ячейки. Одна ячейка, оформленная на продавца, а вторая на банк. Данное обременение с недвижимости снимается, после регистрации перехода права собственности. Когда, банк забирает, свои денежные средства в счёт погашения ипотеки. Только в этом случае, недвижимость, полностью переходит в собственность покупателю.

Второе. Сделку можно оформить и без участия банка. Что, для этого, необходимо сделать? И, что может произойти?

С финансовой точки зрения, данная схема наиболее выгодна. Чтобы заключить договор на отчуждение недвижимости, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Соответственно, для этого, нужна «наличка». Которую продавец, может получить от покупателя, в качестве аванса или задатка.

Соответственно, снятие такого обременения занимает некоторое время. И, еще нужно время, на перерегистрацию права собственности на покупателя. Так, как, в этот период, собственники могут изменить свои намерения. То есть, отказаться, по каким либо причинам, от сделки.

И, тем не менее, после снятия обременения, могут быть наложены и другие обременения. На пример, недвижимость может быть арестована за другие долги. Сразу, после возврата закладных документов.

Безусловно, приобретать заложенную квартиру, без участия банка, рискованно. Решать, конечно, вам.

Хотите спросить почему?

Здесь всё элементарно просто. Сразу, после погашения ипотечного кредита, продавец может отказаться от совершения сделки. А, так же, на объект недвижимости, может быть наложен арест за другие долги.

Можно купить ипотечную квартиру, без смены залогодателя? Что это такое?

В данном случае, сделка также проходит, исключительно с одобрения банка. Который, выдал ипотечный кредит. Отличие, лишь в том, что новый собственник не обременен выплатой ипотеки. То есть, другими словами, недвижимость остается в залоге у банка. Но обязательства по выплате ссуды сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки, как правило, оформляются с помощью трехстороннего ДКП. Соответственно, расчеты проводятся в любой безналичной форме.

Так же, можно приобрести ипотечную квартиру с торгов. Что, это такое? И что, в этом случае, происходит?

Вся недвижимость злостных неплательщиков, продаётся с аукционов, банками. Соответственно, покупатели могут расплатиться за неё сразу. Либо оформить кредит, в том же банке. С первого собственника снимаются обязательства. Но, только, после того, как новым кредитом закрывается долг по старой ипотеке. Тем самым, недвижимость остается в залоге у банка, а право собственности, переходит к покупателю. То есть, новому заемщику, ипотека предоставляется на условиях действующих ипотечных программ. 

Как осуществить проверку продавца на предбанкротное состояние?

Во-первых, перед покупкой недвижимости, необходимо уточнить, есть ли кредит у ее владельца. Даже, если они есть, то узнать, какое их состояние. Если просрочка составляет более трёх месяцев, от такой сделки лучше отказаться. То есть, собственник, потенциальный банкрот. То, в этом случае, все совершенные им в последние месяцы, сделки по продаже имущества, будут недействительны. Также важно проверить имущество на аресты.

В итоге.

Если, вы решите самостоятельно, действовать одним из выше перечисленных способов, то каких-либо серьезных рисков, покупки такой квартиры, не понесете. Но, опять же, не стоит забывать про минимальный, допустимый процент, существующих рисков. Ведь, предугадать, и предотвратить все риски, на 100% не возможно. Здесь, всё таки, лучше обратиться к хорошему специалисту.

Руководитель отдела аренды жилой недвижимости ООО «Эльнова» Дмитрий Мозговой

Поделиться в социальных сетях: